上世纪，苏南地区凭借“苏南模式”，取得了显著的经济成就，但苏南早期的乡镇企业，呈现出“小、散、乱”的布局特征。据不完全统计，苏南部分城市的低效用地面积占城市建设用地总面积的10%—15%，而新兴产业项目对土地的需求十分迫切。据苏南某市招商部门统计，因土地问题导致新兴产业项目流失的比例，在过去5年间达到了20%左右。
一边是新兴产业项目急需落地空间，另一边是大量低效用地“沉睡不醒”，2023年9月，苏州被纳入自然资源部低效用地再开发试点和集体经营性建设用地入市试点。如今，两年过去，记者采访获悉，一批曾经的“工业锈带”正变身“产业秀场”，从曾经的土地低效利用困境，到如今土地资源的高效盘活，苏南寻得突破之道，推动经济发展与生态保护和谐共生。
“工业上楼”， 向空中要空间
“工业上楼”打破了传统工业用地模式的束缚，向空中要空间，通过建设高层厂房，提高土地的容积率，为工业企业提供更多的发展空间。
在吴江区七都镇吴越智能制造产业园，格林新材料科技有限公司的“空中厂房”是“工业上楼”的成功范例。该厂房一层是钣金和冲床车间，三至五层是管路配套车间，六层是喷涂产线，七层是研发办公室，项目占地仅16.42亩，达产后年产值却能达到5亿元。这座由企业原地更新扩建、全面投产的“空中厂房”，拉开了整座产业园全面推广“工业上楼”模式的序幕。
2024年，苏州市工信局积极推动“工业上楼”，全市绝大部分新建厂房项目达到四层及以上的厂房高度，厂房层高、标准层面积和楼面荷载等达到或超过“工业上楼”基本技术指标。当年评选认定“工业上楼”项目优质案例40个，新开工“工业上楼”项目169个，开工建设面积1408万平方米。
目前，苏州工业园区已建、在建、拟建“工业上楼”项目超60个，总投资额近390亿元，占地面积5000余亩，建筑面积近780万平方米。这些项目的建设，不仅提高了土地利用效率，还促进了产业层次能级的提升。园区的原项目地块整体平均容积率由不足1.0提升至2.4以上，已建的ESR苏相现代产业园、精亮科技产业园，以及在建的生物产业园和纳米城相关地块项目容积率已超3.0，土地使用效率得到进一步提升。
吴中区不断完善政策体系，激发更新改造活力。该区贯彻《吴中区存量工业用地市场化更新改造工作实施意见》等文件，鼓励社会资本运用市场化手段及“工业上楼”等方式对存量低效工业用地施行再开发利用。2024年，吴中区实施低效工业用地转型项目32个，总投资106.6亿元，占地面积1280.7亩，建筑面积183.3万平方米。这些项目的实施，有效提升了该区土地集约节约利用水平，实现产业链向高附加值环节延伸。
破解产权“碎片化”，盘活“僵尸地块”
曾经被闲置的土地，如今已成为推动经济发展的重要引擎。在张家港锦丰镇，五棵松科创园成为盘活“僵尸地块”的成功典范。五棵松科创园的前身，厂房破败，容积率仅0.39，亩均税收不足3万元。转机在锦丰镇8个行政村的携手合作中出现。通过8个行政村的联合开发，该“僵尸地块”被改造成为产业发展新高地，容积率达到2.03，亩均税收突破60万元，土地利用效率大幅提升，与改造前相比实现20倍飞跃式增长。
同样的奇迹也在锦阳工业园上演。这里曾是张家港市锦联制砖厂及堆场，大片场地长期闲置，杂草丛生，不仅影响周边环境，还阻碍区域发展。改造后的锦阳工业园将零散地块“化零为整”，建成10幢高标准厂房和1幢工业邻里中心，总建筑面积约8.4万平方米，容积率提升至1.71。这一改造解决了村级经济载体减少难题，为村级经济发展注入新活力，也为优质小微企业搭建广阔发展平台。如今，这里成为中小企业可持续发展的“新引擎”，众多小微企业茁壮成长。
在常熟支塘镇林园路，盐铁智造产业园的改造为苏南地区破解土地“产权碎片化”难题提供了宝贵经验。
改造前，盐铁智造产业园如同一块拼凑的“补丁地”，27家企业厂房零散分布在113亩土地上，布局杂乱、道路狭窄，严重影响物流运输效率，不利于企业发展。这里容积率仅0.47，土地利用率极低。
“产权‘碎片化’是更新的最大难点，每家企业诉求不同，统一规划推进难度极大。”支塘镇相关负责人回忆道。不同企业发展阶段、经营理念和利益诉求各异，协调统一难度较大。有的企业希望维持现状，有的渴望改造却对方式和规模存在分歧，还有的担心经济风险犹豫不决。
为破解难题，当地政府积极作为，创新推出“企业联合开发”模式。搭建沟通平台，组织企业多轮协商，工作人员耐心倾听意见，详细介绍改造方案优势前景，努力寻求利益平衡点，逐渐消除企业疑虑担忧，让企业看到改造后的美好前景。最终，6家企业以土地入股方式成立联合体，共同对地块进行统一拆除重建。
针对产权划分关键难题，当地政府与企业共同探索，形成“建筑基底独有、公共部分共有”创新方案。作为江苏省产业园用地整治提升试点实践成果，当地以“实质投入+片区提升”为前提，推出“打破权属界线”“共用宗地”“非交易性过户”政策包，为企业联合更新提供坚实制度保障，激发企业参与改造的积极性和主动性。
如今，走进盐铁智造产业园，12.66万平方米的高标准厂房整齐排列，气势恢宏。厂房内部空间宽敞明亮，布局合理，配备先进生产设备和智能化管理系统。汽车零部件等智造企业纷纷入驻，生产线上一片繁忙景象。预计年税收突破4000万元，亩均收益较改造前提高超10倍，实现从“低效零散”到“高效集聚”的华丽转身。
“锈带”变“秀场”，重构产业生态链
在常熟高新区，协同创新产业园的改造为苏南地区低效用地再开发绘就全新蓝图。
改造前，协同创新产业园产业处于“低、散、乱”状态，小作坊式生产模式主导，产品附加值低，缺乏市场竞争力，与高新区发展定位严重不符。借着常熟市老旧工业区（点）更新改造政策东风，当地累计拆除原有建筑约9万平方米，为后续开发建设腾出宝贵空间。新建19.2万平方米的高标准多层厂房、中试生产研发楼、综合服务大楼和人才公寓拔地而起，容积率由1.0提升至2.18，土地利用率大幅提高。新建厂房全部采用光伏一体化设计，减少能源消耗和碳排放。
“我们不是简单‘换房东’，而是重构产业生态链。”产业园负责人介绍，目前园区已吸引12家高精尖企业落户，亩均税收提升115万元，综合能耗降低约45%，实现经济效益大幅增长和生态效益提升，曾经的“工业锈带”已蜕变为宜居宜业的“产业秀场”，成为苏南地区绿色发展的亮丽名片。
通过对低效用地的再开发和优化利用，为新兴产业升级腾出了宝贵的空间，苏南一个个新兴产业园区拔地而起，这些园区规划科学、设施完善、配套齐全，为新兴产业的发展提供了良好的环境。
吴越智能制造产业园的前身是2003年成立的临浙产业园，占地面积约600亩。随着产业形势的变化，园内不少企业因竞争力下降而关闭，土地闲置严重。而与此同时，七都镇招商引资力度不断加大，优质项目落地需求迫切，工业用地供需矛盾日益突出。2019年以来，七都镇启动临浙产业园更新行动，采用原地扩建自主更新、镇内异地安置更新以及腾笼换鸟式更新等多种模式，充分考虑企业诉求，提升推进效率。目前，产业园已签约项目10个，用地规模250亩，总投资超30亿元，达产后可实现年产值100亿元。
