北京2天14宗土地挂牌待售 可以抄底拿地了吗?

2018-11-02 14:16
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北京土地市场出让了3宗住宅用地,其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得,溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中,成交价分别为23.4亿元和26.4亿元,溢价率分别为17%和26.9%,均是低溢价成交。进入四季度后,土地供应的节奏明显加速,上周连续挂出了14宗土地,其中包含了12宗住宅用地和2宗商业用地。

土地市场的开闸也引起了市场的关注。有专家表示,本次集中入市的土地,虽然能有效缓解当前市场供地不足的情况,但对于受到调控影响的开发商来说,回款困难、融资渠道不畅导致自身债务压顶,以往不差钱的抢地竞拍场景已经明显减少,取而代之的是低溢价、零溢价甚至流拍等现象。不过也有业内人士认为,按照市场周期判断,土地降温正是储备弹药的最佳时机,土地储备规模决定了以后的销售规模,更决定了在下一轮行业洗牌时是否能够立足,或许未来的两个月也将是房企拿地的最好时机。

供应井喷

四季度土地供应进入小高潮

四季度北京土地供应开始“井喷”。北京市国土资源委员会官方网站消息显示,10月22日至23日短短2天时间,北京公开挂牌14宗经营性用地。其中10月22日单日就挂出了6宗土地,第二天10月23日又有8宗土地入市。

北京青年报记者从北京市规划国土委网站了解到,这14宗土地中,有12宗是住宅用地,包括8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

从区域分布来看,这12宗住宅用地中,顺义有4宗,丰台有2宗,大兴有2宗,昌平、密云、房山、延庆各有1宗,总规划建筑面积156万平方米,挂牌起始价合计达到282亿元。其中,位置最好的大兴2宗限竞房用地,挂牌起始价也最高,分别达到56亿元和46.2亿元,最高销售限价为71087元/平方米。另外,3个共有产权住房用地均位于顺义区,销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

值得注意的是,这12宗住宅用地和1宗商业金融用地的挂牌竞价截止日均是11月26日15:00,这也意味着,如果这13宗地在该日期内均有房企进行网上报价,那么这一天将可能成交13宗土地,也将成为北京历史上出让住宅土地最多金额最高的一天。

“13宗土地合计挂牌起始价高达295.19亿,按照正常的成交溢价率一天成交土地金额将超过300亿元。”中原地产首席分析师张大伟说,如果这些土地都顺利成交,将创下北京单日土地成交金额的新纪录。

而在更早之前,9月中旬北京市规划国土委就曾公开表示,将陆续安排66宗住宅用地出让。相比今年上半年的土地供应,四季度北京土地供应可谓“海量”,目前来看将确定出现一波土地供应的高峰。

不仅仅是北京,一线城市的住宅类土地供应都有所上涨。像杭州,今年的卖地收入已经突破了2300亿元,另外上海、重庆、苏州、郑州等热点城市卖地也超过了1000亿元。

业内分析人士表示,不出意外,第四季度将是今年土地供应的小高潮,土地供应大幅增加,供应的数量和质量也会提高。原因主要有两点:第一,部分地方政府存在土地财政压力,今年流拍率是七年之最,多地对土地财政依赖程度较高,此前流拍的地块或拆分或降价,很多都将在第四季度推出。第二,按照惯例,每年到年底,为了完成年度供地计划,土地供应都会增多,尤其是今年流拍的地块甚多,第四季度的土地供应压力加大,市场很可能会进入供过于求的阶段。

竞争少了

房企过冬拿地计划缩减

供地节奏加快并不能掩盖今年土地成交遇冷,前三个季度,多块土地的拍卖结果让人大跌眼镜,以往较好位置的地块无人竞拍,像丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块,起拍价达63.3亿元,就因没有开发商参与报价而流拍。

根据中原地产研究中心统计,2018年前9个月,全国热点城市的住宅用地流标剧增,同比上涨148%;土地成交溢价率持续低位,85%的城市溢价率出现了下调。

克而瑞研究中心分析师表示,“在这样的大背景之下,上市房企今年整体拿地的销售比情况不如去年,多数上市房企拿地态度偏向于比较谨慎。”

自从万科喊出“活下去”的口号后,更多房企将重心放在了回笼现金上,也有一些房企表示减慢拿地速度,甚至要停止拿地。

今年中报业绩发布会及公开场合各房企表态来看,前十名上市房企中碧桂园、恒大、融创等明确表示要放缓投资、谨慎拿地。碧桂园提出下半年拿地要持审慎态度。恒大在中期业绩会也表示,基于全国化布局的完善,未来拿地速度将显著放缓,下半年购买土地会趋于谨慎。孙宏斌带领下的“并购王”融创,也提出2018年下半年的整个投资会比较保守。此外,中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”;富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”;合景泰富“土地选择更加理智,“没有利润率15%以上的基本不选”。

一家闽系房企的品牌负责人对北青报记者表示,以往土地拍卖“抢破头”时,房企都要提前私下和其他竞拍企业搞关系,减少竞价,提高成功率。现在土地市场降温,之前的花招都不用搞了,反正竞拍的企业没几家,一二线城市的地块有的连一个竞标者都没有。

对于开发商缩减拿地计划的行为,易居智库研究总监严跃进认为,未来房地产市场存在一定的降温风险,部分房企之前出于做大规模的目的,出手拿到的部分高价地,有可能面临被套的风险。未来越来越多的房企会选择通过合作、入股、收购等其他方式来获取土地,从而避免在土拍市场高价拿地,防范市场风险的发生。

地价降了

低溢价、零溢价成为主流

土地供应增加,开发商对土地热情的冷却,必然会导致一个结果——土地降价。

今年下半年以来,低溢价、零溢价成交地块是土地市场的主流,数据显示,三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%。

昨日,北京土地市场出让了3宗住宅用地,其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得,溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中,成交价分别为23.4亿元和26.4亿元,溢价率分别为17%和26.9%,均是低溢价成交。

对房企来说,地价调整到位的城市,用低成本拿地,可能撑起明后年的销售高利润。

北青报记者了解到,在上周新挂牌的12宗住宅用地中,丰台区的2宗限竞房用地正是今年1月份的流拍土地,当时这两宗地块是以共有产权住房的性质出让的,流拍后改成了限竞房用地并在近期推入市场。今年1月时这两宗土地的挂牌起始价分别为50.58亿元和41.78亿元,商品房销售价格为43000元/平方米,而今以限竞房用地出让的挂牌起始价分别为56亿元和46.2亿元,商品住房销售均价不超过67702元/平方米,最高销售单价不得超过71087元/平方米。

“改变土地规划用途后,流拍可能性不大。”业内人士表示,不仅是北京,很多城市的流拍土地都在重新整理后重新挂牌成交。

10月25日,太原将流拍地块降价20亿再次拍卖8块地,华侨城以116.017亿元的底价获得,竞拍现场只有华侨城一家参与。

另一个热点城市南京出让的住宅用地也降价近8000元/平方米。

显然,房企拿地积极性不高,对非热门的地块将继续看冷。张大伟表示,在一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性已经提高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。

另外,房企资金压力逐渐出现,注重现金的回款,自然对非优质地块的积极性降低。张大伟预计,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,土地市场的溢价率有所降低,以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至日前是15%。明显降低。

土地周期

是抄底拿地的时机吗?

土地市场的风向转变,资本市场融资环境收紧,这些负面消息虽然让房企放缓了拿地节奏,但并不意味着房企放弃了拿地。相反,出于规模化的诉求和市场竞争度的加剧,房企迫切希望通过增加土地储备,存储弹药。尤其是在优质土地接连推出的当下,房企仍然有拿地的冲动,一些房企甚至希望通过拿地换仓,以谋求下一轮市场的发展机会。所以,房企对土地,尤其是优质住宅用地依然保持热度。

业内人士认为,从2018年房企布局的机会来看,一二线城市是比较好的拿地机会,也是比较好的并购机会;而三四线城市则不看好。

张大伟就表示,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。但从3季度看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。

严跃进也持类似观点,他认为,虽然近期市场有降温,但预计年底的时候,部分房企还是会有相对宽裕的拿地资金,尤其是优质的住宅用地,利好房企拿地和补库存,同时也有助于为明年形成更为充裕的房源项目。

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